综合投资平台成型 弘毅发力地产金融
更新时间：2019年01月26日 发布者：全国旅游年卡

（图片来源：全景视觉）

经济观察报 记者 胡中彬 如果对于弘毅投资的印象还只是停留在PE机构的 名片 上，或许已经有点过时了。除了传统的PE投资业务外，弘毅投资如今在地产金融、公募基金、海外对冲基金等多个领域都有了清晰的版图。

其中，弘毅投资的地产金融业务，在低调运营近五年时间后，已成为弘毅投资版图中与PE并驾齐驱的两大支柱业务之一。直到最近，弘毅投资的地产金融业务才渐渐揭开了面纱。 我相信弘毅投资的地产金融综合实力现在应该是处在行业内领先的位置。 弘毅投资董事总经理鲍筱斌对经济观察报记者称。

从2014年起，弘毅投资开始构建地产金融投资能力，确立了 地产+金融+运营相结合 的战略定位。至今，弘毅投资共管理了一只美元地产基金和两只人民币地产基金，加上由弘毅主导的其他外部合作基金，地产金融资金管理总规模超过一百亿元人民币，成为了弘毅投资体系内快速发展的板块。

布局地产金融

PE业务起家的弘毅投资为何对地产金融情有独钟？

在鲍筱斌看来，弘毅投资进入地产金融领域完全是水到渠成的结果。 弘毅投资给自己定位是 国内领先、在国际上有一定影响力的投资管理公司 ，投资的核心是两个：第一是组合投资，第二是中长期的投资，所以弘毅投资也需要逐渐把自己的投资能力配置齐全，而地产投资是所有综合性投资管理公司里最重要的配置之一。

从另类资产配置的角度，地产板块是比较重要的配置资源。国外市场无论是主流基金管理人，还是纯粹的LP机构如保险公司、大学基金等，都有一定比例配置在房地产资产中，一般占比是在10-30%左右。 弘毅投资做地产金融，追溯最早的话有小十个年头。弘毅投资的股权投资业务就投过很多地产背景的项目，因为需要对这些公司进行管理，所以也积累了一些房地产行业经验。我正式加入以前弘毅投资已经做了两三年的布局，我到弘毅投资也快五年时间了，到现在，弘毅投资的地产金融算是格局初步形成了。 鲍筱斌称。

在弘毅投资传统的PE投资业务中，就投资了不少地产相关的企业。如2009年弘毅投资入股了海洋主题公园运营商海昌控股；2011年，弘毅投资与和香港豪德集团共同出资，成立了深圳毅德投资管理有限公司，主要开发建设大商贸物流中心和城市综合体；2014年，弘毅投资又入股了连锁酒店管理企业锦江股份；同在当年，弘毅投资入股了集地产和环保等业务于一体的上海城投控股；2016年又入股了全球共享办公企业WeWork。彼时，弘毅投资在房地产领域频频进行的重磅交易，已经让外界看到了它对房地产领域的 野心 。

此外，弘毅投资的发起人联想控股旗下本就有房地产开发投资平台和业务，因此，弘毅投资身上的房地产基因早已存在。

2014年5月，鲍筱斌加盟弘毅投资，开始执掌弘毅投资的地产投资业务。在此之前，他曾是北京国瑞地产股份有限公司CEO，美国世纪桥投资的合伙人，拥有超过20年的房地产开发和投资经验。

为全面构建弘毅投资地产金融的in-house能力，鲍筱斌到弘毅投资的第一个业务便是负责弘毅投资在深圳前海的 全球PE中心 的项目。2014年5月，弘毅投资竞得前海T201-0082建设用地，并以此为基础运作全球PE中心项目。鲍筱斌带领地产金融团队负责从设计工程、招商到运营管理的整个过程，由此构建起了弘毅地产金融基础运营能力。

当然，从头开始打造新项目并不是弘毅地产投资的重点方向，存量资产才是关注的重点。通过对存量资产进行投资、改造、价值提升、运营，通过资产的升值实现投资价值，这成为弘毅地产投资中一个典型的模式。 当时正是房地产从增量市场向存量市场转换的阶段，城市的形态、资产本身的运营要求都发生变化，正是做地产金融的好时机。 鲍筱斌认为，彼时进入地产金融领域，正是恰逢其时。

而结合弘毅投资的资源和能力，弘毅地产金融业务主要方向分为四块：商业物业投资、物流地产投资、特殊资产投资和资产证券化四大业务板块。

在鲍筱斌看来，弘毅地产金融业务最核心的竞争力之一便是打造了一个强大的运营管理平台。运营平台在弘毅投资体系内独立运营，并已经在北京、上海、深圳设立运营中心。

弘毅投资决定做地产金融的时候，就建立了一个独立的运营管理平台。运营平台集合了设计定位、工程管理、招商管理、资产运维等多种能力。这是地产投资中最 苦 的活，但只有具备这几种能力的时候，才能进行投资和资产管理时识别风险、管控风险、提升价值。 鲍筱斌称。

比如在北京高碑店，弘毅投资了一个老旧国企仓库，并把它改造成一个时尚的文创办公空间，现在已经满租，租金收入较之前翻了六倍以上。还有上海的东方万国项目，弘毅收购该项目后，对其软硬件设施进行改造，不到2年时间，出租率从47%提升到超过90%，资产价值大幅提升，已成为上海金桥片区的标志性项目。

成绩单

2018年年底，弘毅投资在广州的一个项目实现了退出，整个投资周期仅有两年时间，而收益则颇为可观。这成为弘毅地产金融投资中的又一典型案例。

这是2016年弘毅投资在广州科学城所投资的一个物业项目，弘毅投资彼时能够投资这个项目源于一个特殊的投资机会。 当时出让方是在压力状态下出让的这个资产，但是那会儿也并没有多少人看到了这个项目的价值和潜力。做地产投资人，一定要知道这个资产所在的区域未来是什么样，这个城市的经济结构未来是什么样，未来的需求在哪里，这需要投资人有独特的严谨的眼光。 鲍筱斌称。

他当时的判断是，在广州这样一个大型一线城市的科技创新区域，是经济结构比较好的地方，土地资源相对比较稀缺，而且这个项目是两栋楼且独门独院，这样的物业资源本身就非常稀缺，且这个物业还具备赋予新内涵、提升价值的空间，因此，他决定果断入手。经过此后的改造和运营，这个物业作为办公楼整租给了一家全球500强的公司，这对于项目的保值升值起到了很大的帮助，尤其是在这样一个特殊的区域里，有一个优质稳定的客户，它为这个资产带来了稳定的现金流。

去年年底，弘毅将该项目转让给了一家大型国际机构也获得了可观的回报。 这个项目完全有可以重新改造升级，重新彻底定位的话可以博取更好的价值，我们本来也可以进一步提升物业资产价值，但如果这样的话基金的流动性就差些。在当下的经济状况下，基金一定要保持流动性，确保基金的安全性，所以我们选择了退出。 鲍筱斌称。

而随着投资项目的陆续退出，弘毅地产金融业务的成绩单陆续出炉，其第一支美元基金已经实现了完全退出，IRR达到了28.5%。

这几年间，弘毅地产金融的管理规模也稳步上升。2015年，弘毅成立首个美元地产基金；2016年，募集第一只地产人民币基金，规模接近26亿元。2018年，与北京市海淀区成立了北京海淀科技产业空间优化基金，基金规模超过22亿元。此外，弘毅还主导成立了多只相关领域的基金，包括携手天津港集团、海河基金成立的天津港海河智慧物流基金，与富邦合作的弘富特殊资产投资基金等，总规模超过65亿人民币。仅通过商用物业类基金，弘毅地产金融在一线城市已投资15个项目，32栋楼宇，总建筑面积60多万平方米，资产价值超过200亿。这使得地产金融业务成为弘毅投资体系中近年来增长最迅猛的板块，特别是成为国内首家面向机构投资者募集人民币盲池（BlindPool）不动产基金的管理人，凸显了其在行业的影响力。